MJOP Archives - Treetops

Onderhoud EBS Online gedetailleerd in beeld

Het gebouw van EBS Online, een evangelische basisschool in Eindhoven, was inmiddels tien jaar oud. Om diverse redenen besloot de school een meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) op te laten stellen. Een medewerker van Hurks Onderhoud, die al voor EBS Online aan het werk was, introduceerde Treetops-projectmanager Dennis Kneppers met wie hij eerder projecten voor de politie uitvoerde. Na een eerst gesprek mocht Dennis aan de slag voor EBS Online.

Dennis: ‘Voor het opstellen van een nieuw MJOP beginnen we altijd met een 0-meting. Dat houdt in dat we alle bouwelementen inmeten en tellen (voor zover deze gegevens niet bekend zijn vanuit bijvoorbeeld onderhoudscontracten). Hoeveel vierkante meter kozijnen en dakbedekking zijn er en hoeveel CV-ketels en lampen telt het pand? Al deze informatie is nodig om uiteindelijk de prijs van het onderhoud te kunnen bepalen. Deze elementen worden volgens de NL/SfB-methodiek in beeld gebracht, waardoor alle informatie op een overzichtelijke manier gegroepeerd is. Je kunt je voorstellen dat dat een intensief karwei is.’

NEN 2767: objectief en uniform

Dennis vervolgt: ‘Na het uitvoeren van de 0-meting beginnen we met de inspectie zelf. We bepalen de kwaliteit van de verschillende elementen conform de norm NEN 2767. Deze conditiemeting stelt ons in staat om op een objectieve en uniforme manier de fysieke kwaliteit van het gebouw en de installaties vast te stellen. Nadat we alle bouwelementen qua hoeveelheden en gebreken hebben vastgelegd in O-Prognose, gaan wij ter plaatse om de kwaliteit van de verschillende onderdelen vast te stellen. In een voorafgaand gesprek heeft de school kunnen aangeven wat zij wel en niet in het MJOP wil opnemen. Zo ben je vrij om te beslissen of je bestaande contracten voor bijvoorbeeld het reinigen van de vloeren opneemt in het MJOP.’

Goed onderbouwd en gedetailleerd onderhoudsplan

‘Daar gaat zeker wel veel tijd inzitten, zo’n MJOP?,’ vragen mensen mij soms. Dat valt toch wel mee; in totaal zijn we daar ongeveer 27 uur mee bezig. Dat is dan inclusief een voorgesprek, een nagesprek, een kleine aanpassing tussendoor en het inmeten en inspecteren zelf. Na afloop beschikt de klant over een goed onderbouwd en gedetailleerd onderhoudsplan waarmee ze de komende tien jaar vooruit kan.’

Spring, al jarenlang een trouwe opdrachtgever

Natuurlijk zijn we trots als we kunnen melden dat we weer een nieuw project in de wacht hebben gesleept, maar zeker zo belangrijk is het om aandacht te besteden aan opdrachtgevers waar wij al jarenlang voor mogen werken. Een daarvan is Spring: een kinderopvangorganisatie voor kinderen van 0 tot en met 12 jaar met vestigingen in Noord-Limburg en Oost-Brabant. Al zeven jaar voeren wij onderhoudsinspecties en herinspecties uit aan hun kinderdagverblijven, locaties voor buitenschoolse opvang, kantoren en opslaglocaties.

Een MJOP voor elke locatie

Dennis van Daal is de verantwoordelijk projectleider binnen Treetops. Dennis: ‘Spring heeft in totaal zo’n 50 locaties die allemaal door ons geïnspecteerd worden. Dit gebeurt in fases, ik heb zojuist weer acht locaties mogen inspecteren. Tijdens die inspecties beoordeel ik de huidige staat van de bouwkundige elementen en ken daar een zogeheten conditiescore aan toe. Die conditiescores leg ik vast in een meerjarenonderhoudsplan (MJOP), dat weer als leidraad dient voor de afdeling Facilitair. Aan de hand van de verschillende MJOP’s per locatie, kunnen zij een jaarlijkse planning opstellen voor het onderhoud aan de gebouwen.’

‘Meneer, wat bent u aan het doen?’

‘Het werken op locaties voor kinderopvang is wel bijzonder. Het zijn gebouwen waar kinderen spelen en slapen, en dan staat veiligheid vanzelfsprekend voorop. Als ik op een locatie kom, maak ik doorgaans eerst een praatje met de manager om te horen wat er speelt en of er klachten zijn. Daarna begin ik aan mijn ronde door het pand. Ik probeer daarbij de gebruikers van het gebouw zo min mogelijk tot overlast te zijn, maar soms ontkom je er niet aan in een ruimte te zijn waar op dat moment ook kinderen en begeleiders aanwezig zijn. ‘Meneer, wat bent u aan het doen?’, wordt mij dan soms door een nieuwsgierige peuter gevraagd.’

Binnen en buiten

‘Tijdens mijn inspectieronde beoordeel ik de conditie van de gebouwgebonden elementen, zoals de muren, het stucwerk, de plafonds, de verlichting en de installaties. Maar ik inspecteer ook de complete buitenschil van het gebouw, waaronder het dak. Ik klim dan echt op het dak om te bekijken wat de status is, of het waterdicht is en hoe lang het naar verwachting nog meekan. Uiteindelijk beslist de afdeling Facilitair dus welke werkzaamheden wanneer worden uitgevoerd, maar het geeft mij altijd een goed gevoel als ik bij terugkomst op een locatie zie dat er echt iets met mijn aanbevelingen is gebeurd. Al met al zijn wij heel blij met de fijne samenwerking met Spring en hopen we nog vele jaren naar volle tevredenheid voor hen inspecties te mogen uitvoeren.

Een mooie plek voor onderwijs, mede dankzij Treetops

‘Schooldirecteuren waken over hun gebouwen alsof het hun eigen huis is. Dat zie je in het bedrijfsleven niet zo snel gebeuren. Het is de plek van ‘hun’ kinderen en daarom moet het onderhoud van het gebouw helemaal up-to-date zijn.’ Aan het woord is Marloes Manders, projectleider bij Treetops. ‘Ik werk nu ruim een jaar bij Treetops en PRODAS is echt mijn project. Het is heel dankbaar werk, want met elke verbetering van het schoolgebouw maak je de gebruikers blij. Al gaat het alleen maar om zoiets kleins als nieuwe schoonloopmatten.’

Onderhoud verschilt van school tot school

‘Bij PRODAS (Primair Onderwijs Deurne-Asten-Someren) verzorgen wij het onderhoud van 24 basisscholen. Net als bij andere onderhoudsopdrachten, werken wij ook hier met een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). We schatten van tevoren in wanneer bijvoorbeeld het houtwerk opnieuw geschilderd moet worden of wanneer de vloerbedekking aan vervanging toe is. Door middel van inspecties controleren we of het geplande onderhoud ook echt nodig is. En dat verschilt van school tot school. Bij een van de scholen was bijvoorbeeld een aantal dopjes onder de stoelpoten uit, waardoor scherpe spijkertjes de vloerafwerking hadden beschadigd. Op een andere school had de conciërge dat al meteen in de gaten en op eigen initiatief alle dopjes vervangen. Daardoor was de vloerafwerking nog keurig in orde en hoefde deze niet vervangen te worden. Wat ik probeer te zeggen: een MJOP is een levend document. Het moet van jaar tot jaar bekeken worden. Sommige opdrachtgevers denken ‘met een MJOP kan ik de komende tien jaar vooruit’, maar zo eenvoudig werkt het niet.’

Budgetteren, plannen, afstemmen…

‘Aan het begin van het onderhoudstraject stellen we samen met de opdrachtgever het budget voor het komende jaar vast. Wij geven een advies over de werkzaamheden die zouden moeten plaatsvinden en stellen een begroting op. Nadat het advies en de begroting goedgekeurd zijn, selecteren we leveranciers en gaan de offerteaanvragen de deur uit. Zodra de offertes binnen zijn, vergelijken wij deze en brengen een advies uit over de gunning. Daarbij kijken we welke leverancier het beste past bij welke school. Vervolgens informeren we de scholen over het geplande onderhoud en wat zij zelf nog moeten doen, voordat de werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden. Denk daarbij aan het leegruimen van lokalen of het verwijderen van alles wat aan de muren hangt. We proberen het onderhoud grotendeels in de zomervakantie te plannen. Op die manier heeft de school er zo min mogelijk last van en is alles weer spic en span als het nieuwe schooljaar begint. Tijdens de werkzaamheden ga ik of een van mijn collega’s regelmatig even kijken. Het is goed om af en toe je gezicht te laten zien en te controleren of alles nog volgens planning verloopt.‘

Dankbaar werk

‘Een basisschool is een leuke omgeving om te werken. Kinderen stellen uit nieuwsgierigheid soms de leukste vragen: ‘Of ik de nieuwe juf ben die vandaag voor het eerst komt?’ of ‘Durf jij dat wel, boven op het dak klimmen?’ Ook het personeel maakt nog wel eens van de gelegenheid gebruik als wij er zijn. Soms worden extra wensen doorgegeven in de hoop dat er misschien iets opgenomen kan worden in de planning. We proberen daar natuurlijk rekening mee te houden, maar het moet wel passen binnen het beschikbare budget en de plannen die al zijn uitgewerkt. Het mooie aan het werk voor PRODAS is, dat je het echt doet voor de kinderen. Om te zorgen dat zij op een mooie en veilige plek onderwijs kunnen hebben. En daar draait het uiteindelijk toch om…

Wil je meer weten over dit project? Neem gerust contact op met Marloes Manders

Treetops verzorgt bouwkundig MJOP voor Bernhoven

‘Wij willen graag een onderhoudsplan voor de komende tien jaar’. Dat was de vraag die ziekenhuis Bernhoven neerlegde bij installatiebedrijf Sweegers en de Bruijn. Zij namen de opdracht aan en schakelden ons in voor het bouwkundige deel van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP).

Uitdagende opdracht

Het was een uitdagende opdracht, vooral omdat het ziekenhuis over een systeem wilde beschikken waarin alle aspecten van het onderhoud zouden samenkomen: planning, budgettering én uitvoering. Normaalgesproken wordt een MJOP gebruikt voor begrotingen, zodat gebouweigenaren kunnen inschatten wat het onderhoud de komende jaren zal gaan kosten. Maar Bernhoven wilde een programma dat ook het daadwerkelijke onderhoud zou managen, zowel voor het bouwkundige deel als voor het installatietechnische deel. En dat had wel even wat voeten in de aarde.

Structuur aanbrengen

Bernhoven is een vrij nieuw ziekenhuis in Uden, dat in 2013 in gebruik is genomen. Het beschikt over een vloeroppervlak van 150.000 m2. Totdat de eigenaren contact opnamen met Sweegers en de Bruijn werd het onderhoud uitgevoerd op basis van storingen en werd gebruik gemaakt van bestaande garanties en losse onderhoudscontracten. Voor de toekomst wenste het ziekenhuis een meer gestructureerde aanpak van het onderhoud. In 2014 zijn zij om tafel gegaan met Sweegers en de Bruijn om alle wensen helder te krijgen. Toen de doelstellingen eenmaal vastgesteld waren, zijn wij aan het de slag gegaan met het opstellen van een MJOP voor het bouwkundige deel. In dat MJOP werd niet alleen storingsonderhoud, maar ook vervangingsonderhoud, contractonderhoud en preventief onderhoud vastgelegd.

Zekerheid voor alles

Een ziekenhuis is een bijzondere plek om te werken. De continuïteit van processen moet altijd gewaarborgd zijn, ongeacht welke werkzaamheden of calamiteiten er plaatsvinden. Om die reden is de noodstroomvoorziening een belangrijk onderdeel van een MJOP. Het real-time testen van de werking van het noodstroomaggregaat is essentieel. Deze test is inmiddels drie maal uitgevoerd met een goed resultaat.

Hart voor mens en gebouw

Een project als Bernhoven is ons op het lijf geschreven. Het motto van Treetops is niet voor niets: ‘Hart voor mens en gebouw’. We hopen nog vele jaren ons hart in ons werk voor Bernhoven te mogen leggen.

Meer weten over dit project? Neem contact op met Dennis Kneppers