onderhoud Archives

Projectleider m/v

Projectleider m/v Vastgoedbeheer & Onderhoud met liefde voor het vak en gebouwen

Ben jij die nieuwe Projectleider Vastgoedbeheer en Onderhoud die het team van Treetops komt versterken? Dan gaan we ervoor zorgen dat je je snel thuis voelt bij ons en onze klanten. We verwachten wel van je dat je met enthousiasme en de nodige kennis aan de slag gaat en elk gebouw tiptop oplevert, zodat de mensen die er veilig in wonen, werken of leren er zich thuis voelen.

Als projectleider heb je oog voor degradatie van gebouwen en weet je hoe je de conditie ervan kunt vaststellen. Je hebt immers een goed opleidingsniveau, affiniteit met bestaand vastgoed en je houdt van techniek.

Een veelzijdige en enerverende baan

Wat zijn je werkzaamheden? We sommen er enkele voor je op: wat dacht je van gebouwen inspecteren, (meerjaren-)onderhoudsplannen maken, kleine renovaties en transformaties leiden in bestaand vastgoed of het opstellen van: werkomschrijvingen, offertes en plannen van aanpak en het volledig aanbesteden en begeleiden van het onderhoud. Ben je er nog?

Als je dit leest, zie je dat je niet de hele dag op kantoor zit maar dat je ook vaak op locatie bent. Wel zo handig om een extra paar stevige schoenen in je auto te hebben liggen.

Met jouw skills adviseer je klanten wat de juiste aanpak is, neem je hun zorg uit handen en onderhoud je op prettige wijze het contact met je opdrachtgevers. Zo doen we dat bij Treetops: we werken graag op een collegiale manier samen met onze opdrachtgevers.

Wat ook typisch is voor Treetops, is dat je als projectleider zelfstandig opereert. We gooien je niet meteen in het diepe, dat zou niet fair zijn. We begeleiden je intensief zodat je snel en goed ingewerkt bent om dan zelfstandig aan de slag te kunnen.

Wat jij vindt, doet ertoe

Heus, je hebt wat te zeggen in onze organisatie. Treetops is een uniek bedrijf met een inspirerende bedrijfscultuur. Kenmerkend is ons democratisch model waarbij iedere werknemer zelf invloed heeft op zijn of haar ontwikkeling en die van het bedrijf. Bedrijfsbeslissingen worden dus niet traditioneel door de directie genomen. Er is altijd overleg met de medewerkers.

Dit is best een hele verantwoordelijkheid en dat is goed. Deze opmerkelijke manier van werken en samenwerken zorgt bij onze medewerkers voor meer betrokkenheid, werkplezier, persoonlijke groei en minder werkstress. Voor Treetops is het een waardevol, duurzaam bedrijfsmodel. Snap je nu waarom dit een droombaan voor je is?

Kom jij bij ons werken?

Als deze functie en Treetops je aanspreekt, moet je reageren. Stuur je sollicitatie naar: info@treetops.nl. Als jouw sollicitatie indruk op ons maakt, nodigen we je zeker uit voor een prettig kennismakingsgesprek. Je hoort in ieder geval snel van ons. Oh ja, mocht je nog te vragen of te melden hebben, bel of mail ons gerust: (040) 249 43 11.

RBOB De Kempen

Als je als schoolbestuurder wakker ligt van slijtages, een torenhoge energierekening of de veiligheid van de speeltoestellen gaat er uiteraard iets niet goed met je huisvesting

Dan wordt het tijd om hulp in te schakelen. Bij veel bestuurders, vooral in het primair onderwijs, komt het voor: onvoldoende kennis van de (technische) aspecten van het vastgoedbeheer van de schoolgebouwen. Dat ligt de schoolbesturen zwaar op de maag. Laat staan dat er kennis is omtrent het verduurzamen van de schoolgebouwen.

Dat wil je als schoolbestuur natuurlijk niet want de huisvesting heeft een forse impact op het onderwijs. Helaas is de gemiddelde leeftijd (jawel, u leest het goed ‘gemiddeld’) van de onderwijsgebouwen in het Primair Onderwijs maar liefst 40 jaar! Ook heeft 80% van de scholen een ‘matig tot slecht’ binnenklimaat, zo meldt de PO raad.

Begrijpelijk dus dat ook de RBOB de keuze maakte om een partner in te schakelen om op de transitie en het beheer van de locaties naar toekomstbestendige scholen beter voorbereid te zijn. Treetops dus.

RBOB gaat overeenkomst met Treetops aan

Het is steeds een trots moment voor ons als we met een nieuwe relatie een overeenkomst voor langere tijd met elkaar aangaan. Het roept bij ons ook telkens weer de vraag op waarom de keuze op Treetops is gevallen. Daar was Jacqueline van Erp, bestuurder van RBOB De Kempen, helder over. Ze vertelde ons dat er meerdere argumenten waren om voor Treetops te kiezen.

Zo is volgens Jacqueline: “de interactie tussen RBOB de Kempen en Treetops meteen in orde en verloopt de communicatie snel en accuraat”.

Niet zo vreemd want onze structuur, organisatie en een grote mate van betrokkenheid maakt dat onze collega’s direct contact onderhouden met de klanten, ook als deze nieuw zijn. Dat is tekenend voor de identiteit van Treetops. Dat zit ons in de genen.

Natuurlijk kregen we ook mee dat “de aanbieding, de prijs en de kwaliteit prima in orde” waren en ook dat maakte de keuze eenvoudig. Dat én het feit dat Treetops al haar hele bestaan -en dat gaat dit jaar naar de 30 jaar- al bouwt aan langdurige relaties, helpt ons steeds om nieuwe klanten aan ons te binden.

Wensenlijstje

Het spreekt voor zich dat standaardzaken, zoals vastgoedbeheer, MJOP’s, inspecties, projecten, het afhandelen van storingen en het verduurzamen van gebouwen allemaal goed worden geregeld. Dat mag iedereen en dus ook het RBOB vanzelfsprekend van ons verwachten. Maar natuurlijk ligt er op gebied van vastgoed een wensenlijstje op tafel dat verder gaat dan standaardoplossingen. En daar spelen we graag op in.

Zo wordt de relatie met gemeentes als zeer belangrijk ervaren. Een lastige voor de RBOB – en niet omdat gemeentes lastig zijn – maar simpelweg omdat de RBOB door de aard en het karakter van de stichting actief is in veel gemeentes. Daar wordt dus van ons een stapje extra verwacht.

“Een goed contact met gemeentes en een professionele insteek zijn dan van belang” vertelt Jacqueline ons en in onze contacten met betrekking tot de verbouwing van ‘Het Busseltje’ te Eersel bijvoorbeeld of onze hulp bij de totstandkoming van een nieuw schoolgebouw voor de Zilverackers te Veldhoven kunnen we dat meteen in de praktijk brengen.

Thema’s

Het is ook prettig om van Jacqueline te horen dat huisvestingsthema’s in het onderwijs zo belangrijk voor ze zijn: “De huisvesting van onze RBOB-scholen moet het leerproces van onze leerlingen positief beïnvloeden.” stelt ze.

In het koersplan van de RBOB wordt daar nog verder over uitgeweid. Men spreekt over: ‘een aantrekkelijke omgeving waar schoolgebouwengebouwen modern, fris en opgeruimd moeten zijn. Immers, moderne en groene speelpleinen dragen eraan bij dat kinderen goed kunnen bewegen en zich fysiek kunnen uiten’.

Ook lezen we in het koersplan vanzelfsprekend dat ‘de gebouwen moeten voldoen aan alle wettelijke normen’ en dat kunnen we alleen maar beamen.

Jacqueline voegt daar nog aan toe: “de huisvesting én buitenruimte ertoe moeten leiden dat kinderen op de RBOB-scholen spelend leren.” Daar wordt toch elke ouder blij van.

Blij

Het spreekt voor zich dat wij als Treetops en vooral onze collega’s verheugd zijn met een klant als de RBOB en niet in de laatste plaats omdat ook zij – voor wat betreft de organisatie – zo goed passen bij onze structuur en aanpak.

Meer weten en ook eens vrijblijvend kennismaken? Neem dan contact met mij op:

Fred Rommens: fred@treetops.nl of 040-2494311.

Vragen naar onze referenties in het onderwijs is uiteraard ook prima. Zij kunnen, net als Jacqueline, als geen ander vertellen hoe wij een aanvulling zijn op vrijwel elke scholenstichting.

En niet alleen in het primair onderwijs.

Welke basisschool kies ik?

Dat vraagt elke ouder zich minimaal 1x in zijn leven af en als u nou net dat schoolgebouw heeft in zichtbaar slechte staat van onderhoud, dan is het antwoord van deze ouder zeker:

“Deze school wordt het niet!”

Iets minder extreem heeft het echter ook wel degelijk een negatieve invloed als uw schoolgebouw er onverzorgd of simpelweg gedateerd uit ziet. Dat geldt zeer zeker ook voor het interieur van uw school en daar komt nog eens bij dat het welbevinden van de leerlingen en zelfs hun leerprestaties negatief worden beïnvloed door een gedateerd uiterlijk of foutieve kleurkeuzes.

Ouders van Nu (artikel: basisschool kiezen) stelde al eens een handige checklist samen om tot een keuze van een basisschool te komen. Niet geheel per ongeluk staat daarin in punt 2 omschreven welke indruk de faciliteiten van de school je na de eerste indruk geven. In deze Corona tijd is de beoordeling zelfs alleen nog vanaf de buitenzijde mogelijk en dus van groot belang. En dan is een keuze snel gemaakt als je school “er niet uit ziet.”

Kleur doet meer dan je denkt.

Onderzoek leerde ons al dat kleur een behoorlijke invloed heeft op de ontwikkeling van kinderen en in 1983 toonden Ian Cockerill en Brian Miller aan dat het geheugen van kinderen zelfs 55 tot 78% beter functioneert met de juiste kleuren (onderzoek: Children’s Colour Preferences and Motor Skill Performance with Variation in Environmental Colour). Dat is een fenomeen waar de gemiddelde ouder natuurlijk niet van op de hoogte zal zijn, maar toch.

Staat u er overigens ook wel eens bij stil dat de zonzijde van uw schoolgebouw misschien wel een veel koelere kleur verdient dan de schaduwzijde waar we juist warme kleuren zouden kunnen toepassen? Dat kan klimaat technisch trouwens ook nog een behoorlijke plus opleveren.

En dat op een speelplein de kinderen zich veilig en geborgen willen voelen, maar tegelijk uitgedaagd moeten worden om wat energie kwijt te raken. Ook daar kunnen we met kleur heel wat mee doen.

Een plaatje creëren of een goed schoolgebouw?

Veel schoolgebouwen zijn niet in de eerste plaats ontworpen om aan de kinderen, hun wensen, eisen en wat zij nodig hebben tegemoet te komen. Vaak is vooral het architectonische plaatje van belang, of heeft men de ‘oren laten hangen’ naar de wensen van de welstand. Die vond namelijk dat het schoolgebouw toch vooral in zijn omgeving moest passen. De aspecten die belangrijk zijn voor de kinderen én het onderwijs komen lang niet altijd goed tot uiting in het gebruik van kleuren en materialen.

Toch zou het wel zo moeten zijn dat kinderen zich thuis voelen en veilig. Dat zij zich kunnen concentreren als dat gewenst is en zich creatief kunnen uiten als daar tijd voor wordt ingeruimd. Dat er rust en tegelijk soms uitdaging wordt gecreëerd in een ruimte om de leerprestaties en de ontwikkeling van het kind te bevorderen.

Een complex samenstel van factoren dus dat aandacht verdient bij het vaststellen van kleuren en materialen.

De schilder komt.

Nu kunnen we in bestaande schoolgebouwen niet het gehele interieur op zijn kop zetten en het hele pallet aan kleuren en materialen onder de loep nemen en vervangen. Dat gaat voor vele scholen simpelweg te ver. Maar zeg eens eerlijk, hoe vaak heeft u, of uw adviseur, er aan gedacht om bij een periodieke schilderbeurt van de buiten- of binnenzijde van uw school, eens na te denken over een andere kleurkeuze?

Alleen maar een andere kleur verf heeft doorgaans weinig met kosten te maken als er toch al geschilderd gaat worden. Dan kunt u eenvoudig wél even stilstaan bij al die aspecten waar kleur invloed heeft op;

de uitstraling van uw school,
op de leerprestaties van uw kinderen,
de creativiteit tijdens de handwerkles,
het spelgedrag tijdens het speelkwartier.

Daarbij is schilderen op zichzelf doorgaans een tijdrovende en daarmee vaak kostbare aangelegenheid. Een topmoment dus om voor jaren de kleuren weer op orde te brengen en dan in de aanloop daar naar toe ook een adviseur te betrekken om u daarbij te helpen. Die extra kosten wegen daar ruimschoots tegenop.

Treetops helpt u verder.

Om u daarbij op weg te helpen en u te laten zien dat het ook anders kan voor wat betreft het ‘overschilderen’ van uw schoolgebouw wil Treetops u van dienst zijn. Als specialist in het behoud van bestaande gebouwen past ons dat ook.

In de maand maart doen we dat ook nog eens met extra veel plezier en voor een speciaal tarief. Normaal kost een dergelijk kleuradvies € 1.250,= (exclusief btw, fotomontage en eventuele vergunningsprocedures), maar bij opdracht -of tenminste aanmelding- in de maand maart doen we dat voor u tegen de minimale vergoeding van € 250,= (exclusief btw, fotomontage en eventuele vergunningsprocedures). Dat maakt nogal wat uit, maar het is voor ons de kans u te laten zien hoe waardevol een goed kleuradvies kan zijn.

Meer weten, mail me via fred@treetops.nl met in de onderwerpregel; kleuradvies en ik maak met plezier een afspraak voor een intake en 1^e opname.

Spring, al jarenlang een trouwe opdrachtgever

Natuurlijk zijn we trots als we kunnen melden dat we weer een nieuw project in de wacht hebben gesleept, maar zeker zo belangrijk is het om aandacht te besteden aan opdrachtgevers waar wij al jarenlang voor mogen werken. Een daarvan is Spring: een kinderopvangorganisatie voor kinderen van 0 tot en met 12 jaar met vestigingen in Noord-Limburg en Oost-Brabant. Al zeven jaar voeren wij onderhoudsinspecties en herinspecties uit aan hun kinderdagverblijven, locaties voor buitenschoolse opvang, kantoren en opslaglocaties.

Een MJOP voor elke locatie

Dennis van Daal is de verantwoordelijk projectleider binnen Treetops. Dennis: ‘Spring heeft in totaal zo’n 50 locaties die allemaal door ons geïnspecteerd worden. Dit gebeurt in fases, ik heb zojuist weer acht locaties mogen inspecteren. Tijdens die inspecties beoordeel ik de huidige staat van de bouwkundige elementen en ken daar een zogeheten conditiescore aan toe. Die conditiescores leg ik vast in een meerjarenonderhoudsplan (MJOP), dat weer als leidraad dient voor de afdeling Facilitair. Aan de hand van de verschillende MJOP’s per locatie, kunnen zij een jaarlijkse planning opstellen voor het onderhoud aan de gebouwen.’

‘Meneer, wat bent u aan het doen?’

‘Het werken op locaties voor kinderopvang is wel bijzonder. Het zijn gebouwen waar kinderen spelen en slapen, en dan staat veiligheid vanzelfsprekend voorop. Als ik op een locatie kom, maak ik doorgaans eerst een praatje met de manager om te horen wat er speelt en of er klachten zijn. Daarna begin ik aan mijn ronde door het pand. Ik probeer daarbij de gebruikers van het gebouw zo min mogelijk tot overlast te zijn, maar soms ontkom je er niet aan in een ruimte te zijn waar op dat moment ook kinderen en begeleiders aanwezig zijn. ‘Meneer, wat bent u aan het doen?’, wordt mij dan soms door een nieuwsgierige peuter gevraagd.’

Binnen en buiten

‘Tijdens mijn inspectieronde beoordeel ik de conditie van de gebouwgebonden elementen, zoals de muren, het stucwerk, de plafonds, de verlichting en de installaties. Maar ik inspecteer ook de complete buitenschil van het gebouw, waaronder het dak. Ik klim dan echt op het dak om te bekijken wat de status is, of het waterdicht is en hoe lang het naar verwachting nog meekan. Uiteindelijk beslist de afdeling Facilitair dus welke werkzaamheden wanneer worden uitgevoerd, maar het geeft mij altijd een goed gevoel als ik bij terugkomst op een locatie zie dat er echt iets met mijn aanbevelingen is gebeurd. Al met al zijn wij heel blij met de fijne samenwerking met Spring en hopen we nog vele jaren naar volle tevredenheid voor hen inspecties te mogen uitvoeren.

Een mooie plek voor onderwijs, mede dankzij Treetops

‘Schooldirecteuren waken over hun gebouwen alsof het hun eigen huis is. Dat zie je in het bedrijfsleven niet zo snel gebeuren. Het is de plek van ‘hun’ kinderen en daarom moet het onderhoud van het gebouw helemaal up-to-date zijn.’ Aan het woord is Marloes Manders, projectleider bij Treetops. ‘Ik werk nu ruim een jaar bij Treetops en PRODAS is echt mijn project. Het is heel dankbaar werk, want met elke verbetering van het schoolgebouw maak je de gebruikers blij. Al gaat het alleen maar om zoiets kleins als nieuwe schoonloopmatten.’

Onderhoud verschilt van school tot school

‘Bij PRODAS (Primair Onderwijs Deurne-Asten-Someren) verzorgen wij het onderhoud van 24 basisscholen. Net als bij andere onderhoudsopdrachten, werken wij ook hier met een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). We schatten van tevoren in wanneer bijvoorbeeld het houtwerk opnieuw geschilderd moet worden of wanneer de vloerbedekking aan vervanging toe is. Door middel van inspecties controleren we of het geplande onderhoud ook echt nodig is. En dat verschilt van school tot school. Bij een van de scholen was bijvoorbeeld een aantal dopjes onder de stoelpoten uit, waardoor scherpe spijkertjes de vloerafwerking hadden beschadigd. Op een andere school had de conciërge dat al meteen in de gaten en op eigen initiatief alle dopjes vervangen. Daardoor was de vloerafwerking nog keurig in orde en hoefde deze niet vervangen te worden. Wat ik probeer te zeggen: een MJOP is een levend document. Het moet van jaar tot jaar bekeken worden. Sommige opdrachtgevers denken ‘met een MJOP kan ik de komende tien jaar vooruit’, maar zo eenvoudig werkt het niet.’

Budgetteren, plannen, afstemmen…

‘Aan het begin van het onderhoudstraject stellen we samen met de opdrachtgever het budget voor het komende jaar vast. Wij geven een advies over de werkzaamheden die zouden moeten plaatsvinden en stellen een begroting op. Nadat het advies en de begroting goedgekeurd zijn, selecteren we leveranciers en gaan de offerteaanvragen de deur uit. Zodra de offertes binnen zijn, vergelijken wij deze en brengen een advies uit over de gunning. Daarbij kijken we welke leverancier het beste past bij welke school. Vervolgens informeren we de scholen over het geplande onderhoud en wat zij zelf nog moeten doen, voordat de werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden. Denk daarbij aan het leegruimen van lokalen of het verwijderen van alles wat aan de muren hangt. We proberen het onderhoud grotendeels in de zomervakantie te plannen. Op die manier heeft de school er zo min mogelijk last van en is alles weer spic en span als het nieuwe schooljaar begint. Tijdens de werkzaamheden ga ik of een van mijn collega’s regelmatig even kijken. Het is goed om af en toe je gezicht te laten zien en te controleren of alles nog volgens planning verloopt.‘

Dankbaar werk

‘Een basisschool is een leuke omgeving om te werken. Kinderen stellen uit nieuwsgierigheid soms de leukste vragen: ‘Of ik de nieuwe juf ben die vandaag voor het eerst komt?’ of ‘Durf jij dat wel, boven op het dak klimmen?’ Ook het personeel maakt nog wel eens van de gelegenheid gebruik als wij er zijn. Soms worden extra wensen doorgegeven in de hoop dat er misschien iets opgenomen kan worden in de planning. We proberen daar natuurlijk rekening mee te houden, maar het moet wel passen binnen het beschikbare budget en de plannen die al zijn uitgewerkt. Het mooie aan het werk voor PRODAS is, dat je het echt doet voor de kinderen. Om te zorgen dat zij op een mooie en veilige plek onderwijs kunnen hebben. En daar draait het uiteindelijk toch om…

Wil je meer weten over dit project? Neem gerust contact op met Marloes Manders

Treetops deelt ervaringen tijdens O-Prognose Ontdekdagen

Al bijna tien jaar maakt Treetops gebruik van het programma O-Prognose voor het beheer en onderhoud van gebouwen van diverse opdrachtgevers. Plandatis, softwareontwikkelaar van O-Prognose, heeft projectleider Marcel van Alst gevraagd om op 4 oktober zijn ervaringen te delen tijdens een van hun informatiemiddagen.

In de praktijk

Dat O-Prognose een waardevolle aanvulling is, blijkt wel uit het verhaal van Marcel. ‘Treetops gebruikt O-Prognose voor het inspecteren van gebouwen en voor het uitbrengen van heldere adviezen over noodzakelijk onderhoud. Het programma helpt ons vooruit te kijken naar noodzakelijk technisch onderhoud, rekening te houden met diverse onderhoudscycli en geeft behalve eenheidsbedragen ook een totaalbedrag per jaar. Zo kunnen we voor bijna elke klant een onderhoudsadvies op maat neerleggen.’

‘De allereerste keer dat wij een inspectie uitvoeren, brengen we al het noodzakelijke onderhoud in beeld. Met O-Prognose kunnen we op basis van vastgestelde cycli, inspectiejaar en conditie het noodzakelijke onderhoud sturen; voor de komende tien of zelfs twintig jaar. De automatisering heeft bij Plandatis de afgelopen jaren zeker niet stilgestaan en daardoor kunnen we steeds efficiënter te werk gaan. Tegenwoordig nemen we gewoon de tablet mee naar locatie, laden de plattegronden in, maken foto’s en plaatsen deze direct in het verslag.’

Plandatis luistert goed naar gebruikers

Marcel is zeer te spreken over Plandatis: ‘Plandatis richt zich puur op vastgoedonderhoud. Je merkt dat ze heel goed luisteren naar de gebruikers. Zo is er een gebruikersgroep die bestaat uit mensen die veel met hun programma’s werken. Ook oud-collega Jos de Wit maakt (als voorzitter) deel uit van deze groep. Iedereen kan daar zijn ervaringen met O-Prognose delen en voorstellen doen voor verbeteringen. Dit heeft er denk ik ook voor gezorgd dat het programma nu zo goed in de markt staat. We zijn er dan ook trots op dat we door Plandatis zijn gevraagd om onze ervaringen op 4 oktober met anderen te delen.’

Ben je nieuwsgierig geworden naar de mogelijkheden van O-Prognose en wil je graag bij de informatiemiddag aanwezig zijn? Kijk dan op de website van Plandatis voor meer informatie en om je aan te melden.